Baufinanzierung für Selbstständige: So erhöhen Sie Ihre Chancen bei der Bank
Für Selbstständige und Freiberufler ist der Weg zur eigenen Immobilie oft steiniger als für Angestellte. Banken bewerten ein schwankendes Einkommen anders als ein festes Gehalt und verlangen zusätzliche Nachweise. Mit der richtigen Vorbereitung lässt sich diese Hürde jedoch gut meistern. Dieser Artikel zeigt, worauf es bei der Baufinanzierung als Selbstständiger ankommt und mit welchen Schritten Sie Ihre Chancen auf eine Zusage deutlich verbessern.
In Kürze:
- Banken bewerten bei Selbstständigen meist die letzten zwei bis drei Jahre Einkommen.
- Wichtige Unterlagen sind unter anderem Steuerbescheide, BWA und Einnahmen-Überschuss-Rechnung.
- Eigenkapital, eine gute Schufa und ein stabiles Einkommen erhöhen die Chancen deutlich.
- Ein Vergleich mehrerer Banken und spezialisierter Anbieter lohnt sich, da Selbstständige nicht überall gleich bewertet werden.
Warum ist eine Baufinanzierung für Selbstständige schwieriger?
Banken möchten vor der Vergabe eines Baukredits sicherstellen, dass die monatlichen Raten zuverlässig gezahlt werden können. Bei Angestellten reicht dafür meist ein Blick auf die letzten Gehaltsabrechnungen. Bei Selbstständigen ist das Einkommen dagegen oft unregelmäßiger und schwerer vorherzusagen. Ein gutes Jahr kann auf ein schwächeres folgen, und die Bank muss dieses Risiko in ihrer Kalkulation berücksichtigen.
Aus diesem Grund verlangen Banken von Selbstständigen in der Regel einen längeren Nachweiszeitraum und mehr Dokumente als von Angestellten. Das bedeutet aber nicht, dass eine Finanzierung schwieriger zu bekommen ist. Es bedeutet vor allem, dass eine gute Vorbereitung noch wichtiger ist. Die Grundprinzipien der Bankprüfung ähneln dabei denen bei einem klassischen Kredit als Selbstständiger, nur mit deutlich höheren Summen und längeren Laufzeiten.
Diese Unterlagen benötigen Sie als Selbstständiger
Einkommensnachweise
Die wichtigste Grundlage für die Bank ist der Nachweis eines stabilen Einkommens. Dazu gehören in der Regel:
- Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre.
- Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) der letzten Monate.
- Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) oder Bilanz, je nach Gewinnermittlungsart.
- Aktuelle Summen- und Saldenliste.
Weitere wichtige Dokumente
Neben den Einkommensnachweisen fordern Banken meist zusätzliche Unterlagen an:
- Gewerbeanmeldung oder Nachweis der freiberuflichen Tätigkeit.
- Aktuelle Schufa-Selbstauskunft.
- Vermögensaufstellung mit Eigenkapital und bestehenden Verbindlichkeiten.
- Objektunterlagen der geplanten Immobilie, etwa Grundbuchauszug und Exposé.
Ein sauber getrenntes Geschäftskonto macht Einnahmen und Ausgaben für die Bank zusätzlich nachvollziehbarer. Ein früher Kontakt mit der Bank hilft außerdem dabei, die genau benötigten Unterlagen vorab zu klären und Verzögerungen zu vermeiden.
Ihr Fahrplan zur Bank-Zusage
Ausreichend Eigenkapital mitbringen
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Als Selbstständiger profitieren Sie besonders davon, da ein höherer Eigenkapitalanteil ein schwankendes Einkommen teilweise ausgleichen kann. Üblich sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten. Wer 30 Prozent oder mehr einbringt, erhält bei vielen Banken Konditionen, die sich kaum noch von denen für Angestellte unterscheiden.
Stabile Einkommenshistorie nachweisen
Banken schauen genau darauf, wie sich der Gewinn über die letzten Jahre entwickelt hat. Ein kontinuierlich steigendes oder zumindest stabiles Einkommen wirkt sich positiv aus. Wenn Sie erst seit Kurzem selbstständig sind, kann es hilfreich sein, mit der Finanzierung zu warten, bis mindestens zwei vollständige Geschäftsjahre vorliegen.
Wie die Bank Ihr Einkommen berechnet
Banken legen bei Selbstständigen in der Regel nicht den Gewinn eines einzelnen Jahres zugrunde, sondern den Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre vor Steuern. Von diesem Durchschnitt ziehen viele Institute zusätzlich einen Sicherheitsabschlag von 20 bis 30 Prozent ab, um Einkommensschwankungen abzufedern. Das tatsächlich anrechenbare Einkommen liegt dadurch oft niedriger als der ausgewiesene Gewinn. Zusätzlich müssen Selbstständige häufig mit einem Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten gegenüber dem Standardtarif rechnen. Dieser Aufschlag lässt sich durch einen höheren Eigenkapitalanteil und eine stabile Einkommenshistorie oft reduzieren.
Rechenbeispiel: Einkommensberechnung in der Praxis
Eine Grafikdesignerin erzielt in den letzten drei Jahren einen Gewinn von 45.000, 52.000 und 48.000 Euro. Der Durchschnitt liegt bei rund 48.300 Euro. Zieht die Bank einen Sicherheitsabschlag von 25 Prozent ab, bleiben etwa 36.225 Euro anrechenbares Jahreseinkommen übrig. Auf dieser Grundlage berechnet die Bank die maximale monatliche Rate und damit die mögliche Darlehenshöhe.
Schufa-Score im Blick behalten
Ein guter Schufa-Score ist für jede Baufinanzierung wichtig, für Selbstständige aber besonders. Prüfen Sie Ihre Schufa-Auskunft vor der Antragstellung und klären Sie eventuelle Fehleinträge frühzeitig.
Die richtige Bank wählen
Nicht jede Bank bewertet Selbstständige gleich. Manche Institute und Finanzierungsvermittler haben sich auf Selbstständige und Freiberufler spezialisiert und bringen entsprechend mehr Erfahrung im Umgang mit unregelmäßigem Einkommen mit. Ein Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich daher besonders für diese Zielgruppe.
Sicherheiten anbieten
Zusätzliche Sicherheiten wie eine bereits abbezahlte Immobilie oder ein Wertpapierdepot können die Bonität aus Sicht der Bank verbessern und die Finanzierungschancen erhöhen.
So erhöhen Sie Ihre Chancen bei der Bank
Welche Banken sind auf Selbstständige spezialisiert?
Neben den klassischen Filialbanken gibt es Finanzierungsvermittler und Direktbanken, die einen Vergleich verschiedener Anbieter ermöglichen. Das ist für Selbstständige besonders sinnvoll, da sich die Konditionen und Anforderungen je nach Bank teils deutlich unterscheiden. Ein unabhängiger Baufinanzierungsvergleich zeigt, welche Bank die eigene Situation am besten einschätzt. Einen ersten Überblick zu Baufinanzierungen allgemein bietet auch die Verbraucherzentrale.
Alternativen zur klassischen Baufinanzierung
Falls die klassische Baufinanzierung schwierig erscheint, gibt es weitere Möglichkeiten:
- Bausparverträge als Ergänzung zur Finanzierung.
- Förderdarlehen, etwa über die KfW.
- Ein Eigentümerdarlehen für bereits vorhandenen Immobilienbesitz.
- Eine Anschlussfinanzierung, sobald die erste Zinsbindung ausläuft.
Fazit
Eine Baufinanzierung als Selbstständiger ist gut machbar, wenn die Vorbereitung stimmt. Wer seine Unterlagen frühzeitig zusammenstellt, ausreichend Eigenkapital mitbringt und mehrere Banken vergleicht, erhöht die Chancen auf eine Zusage deutlich. Es lohnt sich, verschiedene Anbieter zu prüfen, da Selbstständige nicht bei jeder Bank gleich bewertet werden. Starten Sie jetzt Ihren unverbindlichen Baufinanzierungsvergleich bei Netkredit24.
Häufige Fragen (FAQ)
Sie ist nicht grundsätzlich schwieriger, erfordert aber mehr Unterlagen und eine sorgfältigere Vorbereitung, da Banken das Einkommen genauer prüfen.
Die meisten Banken verlangen mindestens zwei bis drei vollständige Geschäftsjahre als Nachweis eines stabilen Einkommens.
Üblich sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten, wobei ein höherer Anteil die Chancen weiter verbessert.
Es gibt keine pauschal beste Bank. Ein Vergleich mehrerer Anbieter zeigt, welche Bank die individuelle Einkommenssituation am günstigsten bewertet.
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist für Selbstständige in der Praxis selten und meist nur bei sehr guter Bonität und stabilem Einkommen möglich.
